EDİTÖRÜN ANALİZİ “Türkiye’de Evi Olanlar, Belçika’da Vergi Ödüyor: Gayrimenkul Vergilerinde iki farklı dünya”
Belçika’da bir ev sahibi olmak, yalnızca bir mülk edinme süreci değildir; aynı zamanda beraberinde gelen ağır vergiler ve masraflarla da mücadele etmeyi gerektirir. Bu durum, vatandaşın ekonomik özgürlüğünü sınırlandırırken, devletin "refah devleti" olma iddiasını da tartışmalı hale getiriyor. Tapu vergisi, noter masrafları ve yıllık emlak vergisi gibi ek maliyetler, bir mülk alımını bireyler için daha da zorlu bir hale getiriyor.
Bir örnek üzerinden durumu netleştirelim. Diyelim ki 2.500.000 Türk Lirası değerinde bir ev almak istiyorsunuz. Bu miktar, güncel döviz kuruyla 83.333 avroya denk geliyor. Ancak bu evi satın alırken ödemeniz gereken toplam miktar, yalnızca evin fiyatıyla sınırlı değil.
Eğer bu mülkü Flaman Bölgesi’nde satın alıyorsanız, tapu vergisi evin değerinin %3’ü kadar olacaktır. Bu da toplamda 2.500 avro ek bir maliyet anlamına gelir. Bunun yanı sıra noter masrafları eklenir. Noter ücretleri 2.000 ila 3.000 avro arasında değişir ve bu ücretin yaklaşık yarısı devlete vergi olarak aktarılır. Ayrıca, her yıl ödenmesi gereken yıllık emlak vergisi de eklenir. Tüm bu maliyetler bir araya geldiğinde, Flaman Bölgesi’nde toplam ödeme 4.999 ila 5.999 avroya kadar çıkar.
Brüksel Başkent Bölgesi veya Valon Bölgeleri’nde ise durum daha da ağırdır. Bu bölgelerde tapu vergisi evin değerinin %12’si oranında belirlenir. Bu, toplam 10.000 avroyu aşan bir tapu vergisi anlamına gelir. Noter masrafları ve yıllık emlak vergisi eklendiğinde, toplam ödeme 12.499 ila 13.499 avroya kadar yükselir. Bu, evin toplam değerinin yaklaşık %15’ine denk gelir.
Belçika’da bir evi satın almak kadar, satmak da maliyetlidir. Örneğin, bu evi birkaç yıl sonra 100.000 avroya sattığınızı varsayalım. Satın aldığınız fiyat ile satış fiyatı arasındaki fark, yani 16.667 avro sizin kazancınız olacaktır. Ancak bu kazanç üzerinden %16,5 oranında vergi ödenmesi gerekir. Bu da yaklaşık 2.750 avroluk bir vergi anlamına gelir. Böylece elde ettiğiniz karın yaklaşık altıda birini devlete vermek zorunda kalırsınız.
Tüm bu yükler, doğal olarak şu soruyu akıllara getiriyor: Bu paralar nereye gidiyor? Devlet, topladığı bu vergilerle kamu hizmetlerini finanse ettiğini iddia ediyor. Ancak Belçika’da kamu hizmetlerinde ciddi yetersizlikler göze çarpıyor. Polis, daha iyi maaş ve çalışma koşulları talebiyle sık sık greve giderken; sağlık çalışanları, öğretmenler ve emekliler, bütçe eksikliği nedeniyle temel haklarını talep etmeye devam ediyor. Bu durum, devletin topladığı bu büyük miktardaki paraların toplumun yararına kullanılıp kullanılmadığı konusunda ciddi şüpheler doğuruyor.
Oysa bu kadar ağır vergilerin alınması yerine, tapu işlemleri dijitalleşme yoluyla çok daha düşük maliyetlerle gerçekleştirilebilir. Bir e-posta gönderir gibi hızlı ve ucuz bir şekilde yapılabilecek mülkiyet devri işlemleri, mevcut sistemde hala büyük maliyetlerle sürdürülmektedir. Bu, vatandaşın devletine olan güvenini sarsan bir durumdur.
Türkiye: Daha Düşük Maliyetlerle Yatırım İmkanı
Türkiye’de 2.500.000 Türk Lirası değerinde bir ev almak, Belçika’ya kıyasla çok daha düşük maliyetlidir. Türkiye’de gayrimenkul alım-satım işlemlerinde tapu harcı, satış bedelinin %4’ü olarak belirlenmiştir. Bu oran alıcı ve satıcı arasında eşit şekilde paylaşılır. Örneğin, alıcı ve satıcı ayrı ayrı 50.000 Türk Lirası tapu harcı öder. Ayrıca, tapu işlemleri sırasında alınan 935 Türk Lirası döner sermaye bedeli gibi sabit bir ödeme dışında ek bir masraf yoktur.
Yıllık emlak vergisi oranları da Türkiye’de çok daha düşüktür. Büyükşehir belediyesi sınırlarında konutlar için bu oran taşınmazın değerinin binde 2’si kadardır. Bu, 2.500.000 Türk Lirası değerindeki bir mülk için yıllık 5.000 Türk Lirası emlak vergisi anlamına gelir. Büyükşehir olmayan yerlerde ise bu oran binde 1 olarak uygulanır ve maliyet 2.500 Türk Lirasına kadar düşer.
Türkiye’de değer artış vergisi, mülk satışından elde edilen kazanç için yalnızca 5 yıl içinde yapılan satışlarda uygulanır. Örneğin, 2.500.000 Türk Lirasına satın alınan bir ev, 3 yıl sonra 3.000.000 Türk Lirasına satıldığında, aradaki 500.000 Türk Lirası kazançtan yıllık belirlenen 70.000 Türk Lirası istisna tutarı düşüldükten sonra gelir vergisi hesaplanır. Ancak mülk 5 yıl sonra satılırsa, bu vergi tamamen ortadan kalkar.
İki Sistem, Farklı Yükler
Belçika’daki gayrimenkul vergilendirme sistemi, yüksek oranları ve masraflarıyla vatandaşın ekonomik bağımsızlığını sınırlandıran bir yapıdadır. Türkiye ise daha düşük vergiler, makul masraflar ve uzun vadeli yatırımlar için cazip avantajlar sunar. Türkiye’de mülk sahibi olmanın sağladığı ekonomik esneklik, Belçika’daki yüksek maliyetlerle karşılaştırıldığında daha avantajlıdır. Ancak her iki sistemin de vatandaşın üzerindeki yükleri hafifletecek reformlara ihtiyacı olduğu açıktır. Özellikle dijitalleşmenin daha yaygın hale getirilmesi, her iki ülkede de maliyetleri azaltabilir ve mülkiyet sürecini daha erişilebilir hale getirebilir.
