Bulgaristan’da konut fiyatlarındaki artış son 10 yılda yüzde iki yüzü aştı

Avrupa Birliği’nin Brüksel merkezli raporuna göre, 2014-2024 döneminde AB genelinde konut fiyatları ortalama yüzde 50 civarında arttı. Ancak bazı ülkelerde nominal artış çok daha yüksek oldu ve Bulgaristan bu artışta ilk beş ülke arasında yer aldı.

Rapor, Macaristan, Litvanya, Çekya, Portekiz, Estonya, Bulgaristan ve Polonya’da nominal fiyat artışının yüzde 200’ü aştığını belirtiyor. Uzmanlar, bu rakamların isimsel düzeyi gösterdiğini, reel artışın daha ılımlı olduğunu vurguluyor; yalnızca Portekiz’de dikkate değer bir aşırı değerlenme tespit edildi.

Bulgaristan özelinde fiyat artışı, ortalama gelirlerin yükselmesiyle paralel ilerliyor. Bu nedenle konut fiyatlarındaki isimsel sıçrama, halkın zenginleşmesiyle kısmen dengeleniyor. Raporda ayrıca konut kredilerindeki artışa rağmen Bulgaristan’da borçlu hanehalkı oranının görece düşük kaldığına dikkat çekiliyor.

Konut kredileri, çok düşük faiz oranlarının etkisiyle yükselmeye devam ediyor. Uzun dönemde artan kredi hacmi, talebi canlı tutan önemli bir unsur olarak raporda yer alıyor.

Boş konut sorunu AB genelinde ciddi bir meydan okuma olarak tanımlanıyor: Avrupa’daki her altı konuttan yaklaşık biri boş durumda. Raporda “karanlık pencereler” olarak adlandırılan, anahtar teslim ancak kullanılmayan evlerin Portekiz, Bulgaristan, Romanya, Malta, Kıbrıs ve Macaristan’da yaygın olduğu belirtiliyor.

Turizm ve kısa dönem kiralamalar, özellikle Portekiz, İspanya ve Yunanistan gibi ülkelerde konut fiyatlarının yükselmesinde ana etkenlerden biri olarak gösteriliyor. Tatil kiralama platformlarının yükselişi, uzun dönem kiralık arzını azaltarak hem kiraları hem de satış fiyatlarını yukarı çekti.

Bununla birlikte kurumsal yatırımcıların rolü de raporda öne çıkıyor. Sigorta şirketleri ve emeklilik fonları gibi kurumlar, düşük faiz ortamında konut piyasasına talep getirerek fiyatların artışında önemli rol oynadı. Analizde Portekiz’de emeklilik fonlarının pazarda kayda değer bir varlık gösterdiği vurgulanıyor.

İnşaat izinleri konusunda da darboğazlar raporun dikkat çektiği başka bir alan. Portekiz, Hırvatistan, İspanya ve Yunanistan’da yapı ruhsatı verme süreçlerinin tarihselle karşılaştırıldığında çok düşük seviyelerde olduğu, bürokrasinin ve ayrıntılı belge gerekliliklerinin inşaatları geciktirdiği ifade ediliyor. İzin verme süreleri ülkeler arasında büyük farklılık gösteriyor; örneğin Litvanya’da ortalama üç hafta iken Portekiz’de 31 haftaya kadar uzayabiliyor.

Brüksel raporu, konut fiyatlarındaki hızlı artışın arkasındaki başlıca nedenleri turizm etkisi, kısa dönem kiralama platformları, kurumsal yatırımcı ilgisi, izin süreçlerindeki yavaşlık ve bölgesel gelir artışları olarak sıralıyor. Rapor, politika yapıcılara arzı artıracak ve piyasayı rahatlatacak adımlar atılması çağrısında bulunuyor.