Bulgaristan’da konut fiyatları euroya geçiş öncesi yüzde 15 arttı
Bulgaristan konut piyasasında yüksek talep ve sınırlı arz, 2025'te fiyatların yüzde 15 yükselmesine yol açtı.
Bulgaristan’da konut piyasası, euro bölgesine geçiş sürecinin etkisiyle 2025’in dördüncü çeyreğinde güçlü bir büyüme yaşadı. Son SorenDA Gayrimenkul Analizi’ne göre, konut fiyatları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 15’ten fazla artarak Bulgaristan’ı Avrupa Birliği’nde bu alanda Portekiz’den sonra ikinci sıraya yerleştirdi. Son 15 yılda ülkedeki konut fiyatları ise toplamda yüzde 133 yükseldi.
2025’in üçüncü çeyreğinde verilen inşaat ruhsatı sayısı 13 bin 500’ü aşarken, bu rakam 2007’den bu yana en yüksek seviyelerden biri olarak gösterildi. Yeni konut projelerine verilen ruhsatlar yüzde 8,5 artarken, bu projelerdeki konut birimi sayısı yüzde 47, toplam inşaat alanı ise yüzde 32 büyüdü. Bu gelişmeler, yatırımcı güveninin yüksekliğine ve devam eden inşaat döngüsüne işaret ediyor. Öte yandan, inşaat üretiminde eylül ayında yıllık yüzde 9,7 artış yaşandı. Eurostat verilerine göre Bulgaristan bu oranla Avrupa Birliği’nde beşinci sırada yer aldı.
Piyasada kaliteli arsa sıkıntısı ve detaylı imar planlarına bağlı bürokratik engeller gibi kısıtlamalar bulunduğu belirtilirken, lüks konut fiyatlarının metrekare başına 4 bin 490–4 bin 875 leva’ya (yaklaşık 2 bin 300–2 bin 500 avro) ulaştığı, müstakil konutlarda ise fiyatların 1 milyon 365 bin levaya kadar çıktığı ifade edildi. Artan inşaat malzemesi maliyetleri de fiyatların yükselmesinde etkili oldu.
Euro bölgesine geçişle birlikte, zorunlu banka karşılıklarının yüzde 12’den yüzde 1’e inmesiyle piyasaya 13-14 milyar leva (6,6–7,1 milyar avro) likidite girmesi bekleniyor. Uzmanlar, bankalar arasında rekabetin artacağını ve daha öngörülebilir mortgage finansmanı sağlanacağını ancak “ucuz kredi” furyası beklenmemesi gerektiğini vurguluyor. Bulgaristan’da ipotek faiz oranlarının şu anda AB’nin en düşük seviyelerinden biri olan yüzde 2,5–3 aralığında olduğu, 2026 sonrası da düşük kalacağı tahmin ediliyor.
Sofya’daki konutların yüzde 70’inden fazlasının 30 yıldan daha eski ve düşük enerji verimliliğine sahip olması nedeniyle, talepler giderek yeni ve kaliteli projelere kayıyor. Bu durum, modern ve yüksek kaliteli konutlar ile eski ve enerji verimsiz stok arasında belirgin bir ayrım yaratıyor. Analistler, fiyat artış hızının ilerleyen yıllarda azalacağını ancak gelir artışına paralel olarak pozitif seyredeceğini ve tamamlanma sürelerinin 1,5–2 yıla yayılacağını ifade ediyor.
Hırvatistan’ın euroya geçiş öncesi ve sonrası yaşadığı deneyimler, Bulgaristan’ın da fiyatlarda hızlanan artış ve ardından daha istikrarlı bir döneme geçiş, artan yabancı yatırım ve canlanan piyasa işlemleri yaşayacağını gösteriyor. Uzmanlar, Bulgaristan’da bir konut balonundan ziyade olgun talep, uzun vadeli krediler, uzayan proje süreleri ve kaliteli ile eski konut arasındaki farkın güçlendiği yeni bir döngünün başladığını belirtiyor.
